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Heizung im Mehrfamilienhaus – worauf bei der Modernisierung zu achten ist

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Im Bereich der Mehrfamilienhäuser liegt vor allem im Gebäudebestand ein erhebliches Potenzial zur Energieeinsparung. Wichtigster Schlüssel in diesem Zusammenhang ist effizientes Heizen.

Mit einer Heizungsmodernisierung können Hauseigentümer somit ihre Betriebs- und Investitionskosten deutlich senken. Die Modernisierung der Heizung im Mehrfamilienhaus erfordert jedoch eine sorgfältige Planung und gezielte Steuerung.

Wann die Heizungsmodernisierung fällig wird

Rechtliche Verstöße:
❢ Abgasverluste laut 1. BImSchV zu hoch
❢ Heizung muss laut EnEV ausgetauscht werden (z.B. älter als 30 Jahre)

Technikmängel:
❢ Schornsteinwand feucht
❢ Vorlauftemperatur nicht regulierbar
❢ Strömungsgeräusche wegen alter Pumpen
❢ Heizöltank überaltert
❢ Rostschäden an Heizkörpern
❢ Rohrbrüche und Leckagen
❢ Häufiges Nachfüllen der Heizung

Heizung ineffizient:
❢ Brennstoffverbrauch und Betriebskosten unverhältnismäßig hoch
❢ häufige Reparaturen
❢ keine Ersatzteile mehr erhältlich
❢ hoher Stromverbrauch durch veraltete Pumpe

Wohnbedingungen:
❢ Heizwärmebedarf vergrößert oder verkleinert sich
❢ höhere Ansprüche an Heizungsregelung

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Welche Heizung für ein Mehrfamilienhaus infrage kommt

Wird eine Modernisierung der Heizungsanlage in Erwägung gezogen, stellt sich schnell die Frage, welche Heizung im Mehrfamilienhaus am besten geeignet ist.

Welches System besteht? Modernisierung oder Neubau?

Zu den wohl am weitesten verbreiteten Heizungssystemen zählen in diesem Bereich die Gasetagenheizung und die Zentralheizung. Während bei einer Zentralheizung ausgehend von einer zentralen Heizstelle alle Wohnungen des Mehrfamilienhauses mit Heizwärme versorgt werden, werden bei Gasetagenheizungen die Stockwerke bzw. Wohnungen einzeln bedient.Der Wechsel von einem System auf ein anderes ist sehr kostenaufwändig, weshalb es naheliegt, bei einer Moderniserung im Bestand das jeweilige System beizubehalten. Bei einem Neubau sollte bereits bei der Planung Pro und Kontra beider Varianten abgewägt werden (sieh Zentralheizung – Vor- und Nachteile)

Zentralheizung sehr vielseitig

Als Brennstoffe kommen bei Zentralheizungen schon längst nicht mehr nur Öl und Gas infrage. Vielmehr können Zentralheizungen auch mit regenerativen Energieträgern betrieben werden, z.B. Wärmepumpe, Solarthermie oder Festbrennstoffkessel basierend auf Holz. Gegebenenfalls kommt auch ein Fernwärmeanschlussin Frage.

Gasetagenheizungen hingegen verwenden als Brennstoff Gas.

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Gasetagenheizung – mit moderner Brennwerttechnik Energieeffizienz steigern

mehr erfahren: Gasetagenheizung

Gasbrennwertheizung Wolf CGW_Modell

Gasbrennwertheizung Wolf CGW; Abbildung: © Wolf Heiztechnik

Im Hinblick auf die Vermietbarkeit von Mehrfamilienhäusern sind Heizkosten eines der zentralen Argumente. Mit einer Heizungsmodernisierung profitieren Hauseigentümer somit auch von einem Wettbewerbsvorteil. Die Gasetagenheizung zählt bei Mehrfamilienhäusern zu den am weitesten verbreiteten Heizsystemen.

Vorteil: Mehr Autonomie für Mieter

Mietern ermöglicht eine eigene Heizung, dass sie ihr Heizverhalten und somit ihre Heizkosten selbst bestimmen können, selbst den Gasanbieter auswählen können, aber oftmals vertraglich auch für die Wartung verantwortlich sind, somit aber einen Wartungsbetrieb nach Belieben wählen können. Dem Vermieter bleibt die Heizkostenabrechnung somit erspart.
Insgesamt sollten die Heizkosten geringer sein als bei einer Zentralheizung, da keine Wärme über den Transportweg in die Wohnung verloren gehen kann.

Nachteil: Austausch alter Anlagen wird gern hinausgezögert

Da der Vermieter für die Instandhaltung sehr vieler – wenn auch kleinerer Heizungen – verantwortlich ist, werden viele Ineffizienzen oftmals durch kleine Reparaturen überbrückt. So steigen mit den Problemen an der Heizung auch die Heizkosten des Mieters, doch der Vermieter kann eine Heizungsmodernsierung durch derlei Maßnahmen lange hinauszögern. Dabei hat diese viele Vorteile.

Modernisieren im Mehrfamilienhaus: Auf den Schornstein kommt es an

Werden ältere Heizungen in Bestandsbauten im Rahmen einer Heizungsmodernisierung gegen eine Gasetagenheizung mit moderner Brennwerttechnik ausgetauscht, können die Heizkosten um bis zu zehn Prozent gesenkt werden. Zudem lassen sich die Kosten bis zu 11 % jährlich auf die Miete umlegen.
Verfügt die bisherige Heizung im Mehrfamilienhaus hingegen noch über einen Standardkessel, sind mit einer Modernisierung Einsparungen von bis zu 30 Prozent realisierbar.

Bei der Planung derartiger Modernisierungsvorhaben sollten Hauseigentümer auch immer die Eignung der bisherigen Abgasführung für die Brennwerttechnik prüfen.

Ausnahmen vom Heizwertgerätverbot

Ab 26.09.2015 werden Heizwertgeräte nicht mehr verkauft. Einzige Ausnahme: Wenn in Mehrfamilienhäusern nur eine (!) Gasetagenheizung modernisiert wird, die auf dem Niedertemperaturprinzip basiert. Der Umstieg auf Brennwerttechnik würde eine Schornsteinsanierung erfordern und somit den Heizungswechsel im ganzen Wohnhaus.

Im Gegensatz zu herkömmlichen Gasheizungen arbeiten Gasetagenheizungen mit Brennwerttechniken in einem niedrigen Temperaturbereich. Alte Schornsteine mit einem zu großen Umfang können dann unter Umständen nicht mehr für genügend Abzug sorgen.

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Zentralheizung – Wärmebereitstellung für das gesamte Gebäude

Bei einer Zentralheizung erfolgt die Wärmebereitstellung ausgehend von einer zentralen Heizstelle für das gesamte Gebäude. Dementsprechend umfasst eine solche Heizungsanlage neben der Heizstelle auch ein Rohrleitungssystem zur Wärmeverteilung im Mehrfamilienhaus.

Zentralheizung – Vorteile

Freie Wahl des Energieträgers: Für die Erzeugung der Heizwärme stehen verschiedene Möglichkeiten zur Auswahl. So kann die Wärme in einem Heizkessel durch die Verbrennung von Erdgas, Heizöl oder Holzpellets erfolgen. Alternativ können auch Wärmepumpen zum Einsatz kommen, bei denen die Heizwärme aus der Umwelt, beispielsweise der Außenluft oder dem Erdreich, entzogen und in das Heizungssystem überführt wird.
Geringere Kosten für Anschaffung und Wartung: Bereits beim Bau müssen ausschließlich Heizungsrohre eingebaut werden, aber z.B. auf die aufwändige Installation von Gasleitungen über mehrere Etagen kann verzichtet werden. Dies trifft auch auf die Lüftung zu. Dadurch ist auch die Wartung nur mit vergleichsweise geringem Aufwand verbunden.
Mehr Platz in der Wohnung: Zentralheizungen benötigen im Gegensatz zu Gasetagenheizungen nur einen Aufstellraum im Keller des Gebäudes, in den einzelnen Wohnungen kann dieser eingespart werden – zumindest bei gleichzeitiger Warmwassererwärmung.

Zentralheizung – Nachteile

Heizkostenabrechnung: Der Vermieter muss jährlich Aufwand zur Erstellung der Heizkostenabrechnung betreiben. Für Mieter entsteht der Nachteil, dass sparsames Heizen sich nicht immer in der Heizkostenrechnung widerspiegelt, da 30 bis 50 % der Rechnung nicht am individuellen Verbrauch orientiert sind. Allerdings ist der Wartungsaufwand aus Sicht des Vermieters wesentlich geringer.

Störungen betreffen alle: Bei Problemen mit der Heizung sind bei einer Zentralheizung fast alle Mietparteien betroffen.

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Verbot von Nachtspeicherheizungen wieder aufgehoben

ElektroheizungIn vielen Mehrfamilienhäusern erfolgt die Wärmeerzeugung noch mit sogenannten Nachtspeicherheizungen. Hierbei handelt es sich um elektrische Speicherheizungen, bei der in Schwachlastzeiten ein Wärmespeicher aufgeheizt wird, da der Strom in diesen Zeiten von den Stromversorgern günstiger angeboten wird. Die so erzeugte Heizwärme wird bei der Nachtspeicherheizung dann über einige Stunden gespeichert.

Entgegen der landläufigen Meinung sind solche Heizungssysteme nicht per se verboten. So wurde das Verbot für Nachtspeicherheizungen 2013 vom Bundestag wieder aufgehoben und die diesbezüglichen Paragraphen in der Energieeinsparverordnung (EnEV) und im Energieeinsparungsgesetz (EnEG) angepasst.

Nur im Ausnahmefall!

Empfehlenswert sind Nachtspeicherheizungen aufgrund ihres hohen Stromverbrauchs jedoch nicht. Nur wem es generell an Alternativen mangelt, sollte hierauf zurückgreifen.

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Alternative Heizsysteme – Heizen mit regenerativen Energien

Darüber hinaus haben Hauseigentümer die Möglichkeit, im Rahmen einer Heizungsmodernisierung die genannten Heizungsanlagen mit alternativen Heizsystemen zu kombinieren. Diese Heizsysteme zeichnen sich dadurch aus, dass sie mit regenerativen Energieträgern betrieben werden, solange diese genügend Energie liefern, jedoch in Vollastzeiten im Winter von Öl- oder Gasheizung unterstützt werden. Die Vorteile dieser alternativen Energieträger sind vor allem in der nahezu unendlichen Verfügbarkeit und der zumeist preisgünstigen Brennstoffe zu sehen.

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Neben Holzheizungen können auch Wärmepumpen als Heizung im Mehrfamilienhaus zum Einsatz kommen. Bei einem solchen alternativen Heizungssystem wird die Heizwärme aus dem Erdreich oder der Umgebungsluft gewonnen. Solarthermieanlagen wiederum setzen auf die Sonne als Energieträger. Auf dem Dach montierte Sonnenkollektoren gewinnen aus der Sonneneinstrahlung Wärme und übertragen diese in einen Warmwasser- oder Pufferspeicher, das Herzstück der Anlage.

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Heizung richtig entlüften im Mehrfamilienhaus

Um dauerhaft von den Einsparpotenzialen einer Heizungsmodernisierung profitieren zu können, ist es unerlässlich, die Heizung richtig zu entlüften. Im Mehrfamilienhaus können entweder die Hauseigentümer eine routinemäßige Heizungsentlüftung durchführen, einen Heizungsinstallateur hierfür beauftragen oder die Mieter können selbst ihre Heizung am Heizkörper entlüften.

Es gibt drei Methoden, eine Heizung zu entlüften:

  1. örtlich am Heizkörper
  2. durch Strangentlüftung am obersten Punkt eines Steigstranges
  3. zentrale Entlüftung an der höchsten Stelle der Heizungsanlage oder ggf. bei offenen Anlagen über das Ausdehnungsgefäß

Kann jeder: Örtlich am Heizkörper entlüften im MFH

Entlueften
Die erste Methode am Thermostatventil des Heizkörpers, ist die einfachste Variante die Heizung richtig zu entlüften – im Mehrfamilienhaus kann sie ohne Weiteres vom Mieter selbst erledigt werden – das bietet sich vor allem bei Gasetagenheizungen an. Um Zentralheizungen in Mehrfamilienhäusern zu entlüften, macht es Sinn, dass der Vermieter die Entlüftung selbst organisiert. Schließlich sollte beim höchstgelegenen Heizkörper in der obersten Etage begonnen werden, da sich hier die meiste Luft sammelt. Sofern die Heizungsanlage im Mehrfamilienhaus eine Umwälzpumpe beinhaltet, ist es wichtig, diese etwa eine Stunde vor Beginn der Entlüftung abzuschalten.

Vom Fachmann zu erledigen: Entlüftung am Strang

Strangentlüftung und zentrale Entlüftung im Mehrfamilienhaus sollten ausschließlich vom Fachmann vorgenommen werden, den der Hauseigentümer beauftragen muss. Es empfiehlt sich, einen Luftabscheider installieren zu lassen, der bereits in praktischen Baugruppen erhältlich ist. Für die Strangentlüftung hingegen werden sogenannte Selbstentlüftungsventile eingesetzt, möglichst mit Lufteintrittsperre.

Es bleibt daher zu empfehlen, den Installateur sowohl bei der Planung der Heizung als auch bei der Wartung um die Prüfung auf Erforderlichkeit einer umfassenden Entlüftung zu bitten.

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