Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – Inhalte und Vorgaben zum Heizungstausch

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Das sogenannte Änderungsgesetz enthält Anpassungen, die das vorherige Heizungsgesetz, das Gebäudeenergiegesetz (GEG), reformieren. Der Fokus liegt dabei auf energetischen Anforderungen und gilt für fast alle Gebäude, die beheizt oder klimatisiert werden.

Die einzelnen Artikel treten zu unterschiedlichen Zeitpunkten in Kraft. Direkt am 29. Juli 2026 gültig geworden sind:

• Artikel 1: Einführung & neue Heizungsregeln mit Bio-Treppe
• Artikel 5: Änderung des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes
• Artikel 6: Änderungen des Bürgerlichen Gesetzbuches
• Artikel 8: Folgeänderungen

Am 1. Januar 2027 treten Artikel 2 (Änderung des Gebäudemodernisierungsgesetzes) und Artikel 7 (Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes) in Kraft. Diese Anpassungen setzen Vorgaben aus der Europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) um.

Ein Jahr später, am 1. Januar 2028, treten mit Artikel 3 weitere Anpassungen des GModG in Kraft. Mit dieser Regelung wird der Nullemissionsstandard für neue Nichtwohngebäude in öffentlicher Hand eingeführt. Ab 2030 wird mit Inkrafttreten von Artikel 4 dieser Standard auf alle Neubauten ausgeweitet.

Was bedeutet das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) für Hausbesitzer?

Für Hausbesitzer bringt die Einführung des GModG am 29. Juli 2026 vor allem neue Regeln zum Heizungstausch mit. Die wichtigste Änderung ist die Abschaffung der §§ 71–73. Damit entfallen die 65 %-Regel zu erneuerbaren Energien, die Beratungspflicht vor dem Kauf einer fossilen Heizung und die Austauschpflicht von 30 Jahre alten oder älteren Konstanttemperaturkesseln.

In den nächsten Jahren folgen weitere Anforderungen an Neubauten und Vorgaben aus der Europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD).

Welche Heizsysteme gelten als Erfüllungsoption im GModG?

Diese Heizsysteme dürfen gem. GModG eingebaut werden:

• Gas- & Ölheizungen
• elektrisch angetriebene Wärmepumpen
• solarthermische Anlagen
• Biomasseheizungen
• Hybridheizungen
• Wasserstoffheizungen
• KWK-Anlage
• Stromdirektheizung
• Hausübergabestation für den Anschluss an ein Wärmenetz
• andere innovative Heizungslösungen

Welche Voraussetzungen gelten gem. GModG für den Heizungstausch?

Systemübergreifende Voraussetzungen wie die Vorgabe, min. 65 % erneuerbare Energien nutzen zu müssen, wurden im GModG gestrichen. Das bedeutet, Hausbesitzer dürfen neben erneuerbaren Heizsystemen auch konventionelle Gasheizungen und Ölheizungen einbauen.

Elektrisch angetriebene Wärmepumpen oder Anschlüsse an ein Wärmenetz, wie bspw. Fernwärme, unterliegen keinen Voraussetzungen. Beim Heizen mit Gas oder Öl ist zudem eine Bio-Treppe vorgesehen, die grüne Brennstoffe schrittweise verpflichtend einführt. Auch bei anderen Heizsystemen müssen Anforderungen oder Einschränkungen beachtet werden.

Was bedeutet die Bio-Treppe für Gas- und Ölheizungen?

§ 43 des GModG gibt vor, dass Gas- oder Ölheizungen, die seit dem 29.07.2026 eingebaut werden, ab 2029 schrittweise mit einem steigenden Anteil Bio-Brennstoffe betrieben werden müssen. Dazu zählen Biomethan, Bio-Heizöl oder biogenes Flüssiggas. Auch mit grünem, blauem, orangem oder türkisem Wasserstoff kann die Bio-Brennstoffquote abgedeckt werden.

Das sind die Stufen der Bio-Treppe:

• 2029: 10 %
• 2030: 15 %
• 2035: 30 %
• 2040: 60 %

Zusätzlich zur Bio-Treppe sieht das GModG eine sog. „Grünheizöl-“ bzw. „Grüngasquote“ vor. Das bedeutet, dass Inverkehrbringer von fossilen Brennstoffen dazu verpflichtet sind, diese bis 2045 auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. Die Bundesregierung möchte bis zum 1. Dezember 2026 ein Gesetz vorlegen, in dem die Quoten geregelt werden.

Das bedeutet: Ab 2045 müssen fossile Heizungen mit klimaneutralen Brennstoffen betrieben werden, da spätestens dann keine fossilen Brennstoffe mehr in Verkehr gebracht werden dürfen.

Gut zu wissen: Die Bio-Brennstoffquote können Sie auch durch eine Solarthermieanlage, eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnungsfunktion oder die Kombination mit einer Wärmepumpe abdecken.

Kann eine Wärmepumpe-Hybridheizung die Bio-Treppe ersetzen?

Damit eine Hybridheizung aus einem fossilen Wärmeerzeuger und einer Wärmepumpe die Vorgaben zur Bio-Treppe erfüllt, muss die erneuerbare Heizung je nach Betriebsart mindestens 30–40 % der Spitzenleistung des Gaskessels erbringen.

Bei Gebäuden ab 6 Wohnungen oder Gewerbeobjekten muss ab 2040 (bei alternativen Betriebsarten schon ab 2029) ein Fachbetrieb offiziell nachweisen, welchen Anteil die Wärmepumpe tatsächlich übernimmt, wenn mehr als 30 % angerechnet werden sollen.

Vorgaben für Solarthermieanlagen & Solarthermie-Hybridheizung

Eine Solarthermieanlage gilt als Erfüllungsoption des GModG, wenn sie mit dem Prüfzeichen „Solar Keymark“ zertifiziert ist.

Damit sie als Hybridheizung aus bspw. Öl oder Gas mit Solar die ersten beiden Stufen der Bio-Treppe abdecken kann, muss sie gemäß § 43 Abs. 3 GModG folgende Aperturflächen erfüllen:

• 0,04 m² pro m² Nutzfläche bei Wohngebäuden mit maximal 2 Wohneinheiten
• 0,03 m² pro m² Nutzfläche bei Wohngebäuden mit mehr als 2 Wohneinheiten oder Nichtwohngebäuden

Um die höheren Stufen der Bio-Treppe mit Solarthermie abdecken zu können, muss der konkrete Solar-Anteil von einem Fachbetrieb nachgewiesen werden.

Anforderungen an Biomasseheizungen

Eine mit fester Biomasse beschickte, wasserführende Heizungsanlage erfüllt grundsätzlich die Anforderungen des GModG. Als feste Biomasse gelten u. a. Holz, Holzpellets und Hackschnitzel. Weitere Anforderungen an Biomasse, wie z. B. Emissionsgrenzen, regelt die „Erste Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes“ (1. BImSchV).

Gut zu wissen: Kombinieren Sie eine Biomasseheizung mit einer fossilen Heizung, gilt die Bio-Treppe als erfüllt. Sollen mehr als 15 % Bio-Anteil angerechnet werden, ist ab 2035 ein Nachweis erforderlich – allerdings nur bei Gebäuden ab 6 Wohnungen oder bei Nichtwohngebäuden. Bei kleineren Wohngebäuden gilt diese Pflicht nicht.

Welcher Wasserstoff kann verwendet werden?

Wasserstoffheizungen dürfen mit grünem, blauem, orangem und türkisem Wasserstoff betrieben werden. So unterscheiden sich die Wasserstoffarten:

• Grüner Wasserstoff gilt als klimaneutraler Energieträger. Um den Wasserstoff zu gewinnen, wird durch Elektrolyse Wasser (H₂O) in Wasserstoff (H₂) und Sauerstoff (O₂) aufgespalten. Der Wasserstoff gilt nur als grün, wenn der Strom für die Elektrolyse aus erneuerbaren Energien stammt.
• Blauer Wasserstoff wird aus Erdgas gewonnen, das mit heißem Wasserdampf gespalten wird. Dabei entstehen Wasserstoff (H₂) und CO₂. Im Gegensatz zum klimaschädlichen, grauen Wasserstoff wird das dabei entstehende CO₂ abgefangen und unterirdisch gespeichert. Die Methode stößt zwar nicht direkt Emissionen aus, es entsteht jedoch weiterhin CO₂, das in der Erde gespeichert werden muss.
• Türkiser Wasserstoff wird wie blauer Wasserstoff aus Erdgas gewonnen. Bei der thermischen Spaltung entsteht jedoch kein CO₂, sondern fester Kohlenstoff (C).
• Oranger Wasserstoff wird aus Abfall- und Reststoffen gewonnen. Der Strom stammt aus Abfallverwertungsanlagen wie Müllheizkraftwerken oder aus Biomasse. Er gilt als Brückentechnologie, bis ausreichend grüner Wasserstoff gewonnen werden kann.

Einschränkungen für KWK-Anlagen

Damit eine KWK-Anlage als Erfüllungsoption des GModG gilt, muss sie gem. dem Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz (KWKG) „hocheffizient“ sein.

Die Vorgaben zur „hocheffizienten KWK“ regelt die europäische Energieeffizienz-Richtlinie EED (2023/1791/EU). Demnach müssen die Primärenergieeinsparungen nachgewiesen werden, die im Vergleich zu einer getrennten Strom- und Wärmeerzeugung entstehen.

Gibt es Voraussetzungen für die Installation einer Stromdirektheizung?

In Neubauten darf eine Stromdirektheizung, auch Elektroheizung genannt, nur dann als Heizungsanlage installiert werden, wenn die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz gem. § 10 GModG um 45 % unterschritten werden. Das entspricht in etwa einem KfW-Effizienzhaus 40.

Bei einem bestehenden Gebäude müssen die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz gem. § 46 GModG um 30 % unterschritten werden. Das ist vergleichbar mit dem KfW-Effizienzhaus 55.

Gut zu wissen: Ausnahmen von dieser Regelung bestehen nur für selbstbewohnte Gebäude mit maximal 2 Wohneinheiten. Auch der Austausch einer bestehenden Einzelraum-Stromdirektheizung ist möglich.

Was bedeutet das GModG für Mieter und Vermieter?

Die Vorgaben für Vermieter, welche Kosten sie beim Heizungstausch umlegen können, sind nicht direkt im GModG geregelt. Im Zuge der Reform wurden jedoch auch die betroffenen Stellen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und im Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) angepasst.

Installieren Vermieter eine neue Heizung, können gem. §§ 559, 559e BGB bis zu 8 % der Kosten auf die jährliche Miete umgelegt werden. Wird eine förderfähige Heizung eingebaut und eine Heizungsförderung in Anspruch genommen, steigt der umlagefähige Anteil auf 10 % der Kosten nach Abzug der staatlichen Förderung.

Die maximale Mieterhöhung innerhalb von 6 Jahren ist für den Heizungstausch auf 50 ct/m² begrenzt. Kommen weitere Modernisierungen hinzu, liegt die Obergrenze bei 3 €/m². Beträgt die Miete vor der Maßnahme weniger als 7 €/m², sind max. 2 €/m² Erhöhung möglich.

Das CO2KostAufG regelt die Kostenaufteilung zwischen Mieter und Vermieter, wenn eine neue fossile Heizung im Mietshaus eingebaut wird. Nach der Installation teilen sich Mieter und Vermieter folgende Kosten jeweils zur Hälfte:

• Ab 1. Januar 2028: Netzentgelte & CO₂-Kosten
• 1. Januar 2029–31. Dezember 2039: Mehrkosten für die biogenen Brennstoffe im Rahmen der Bio-Treppe, gilt max. für 30 % des gesamten Brennstoffverbrauchs

Gut zu wissen: Bei einer Neuvermietung sind Vermieter verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen. Dadurch haben potenzielle Mieter einen Einblick in die energetische Qualität des Gebäudes und können vorab Energiekosten abschätzen.

Was sind die Kernziele des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG)?

Das GModG hat das Hauptziel, die Treibhausgasemissionen im Gebäudesektor so zu reduzieren, dass die im Bundesklimaschutzgesetz festgelegte Klimaneutralität bis 2045 erreicht werden kann. Ob die im GModG festgelegten Regelungen dieses Ziel erreichen können, soll gem. § 9a GModG im Jahr 2030 evaluiert werden.

Weitere Ziele des GModG:

• Senkung der Treibhausgasemissionen: Die Bundesregierung hat mit dem GModG zwar die umstrittene Regel abgeschafft, dass neu eingebaute Heizungen zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Um die Klimaziele zu erreichen, wurde jedoch stattdessen eine neue Bio-Treppe eingeführt, die Hausbesitzer verpflichtet, steigende Anteile Bio-Brennstoff zu nutzen.
  
  Gut zu wissen: Eine Modellrechnung des Instituts der deutschen Wirtschaft hat gezeigt, dass sich die Kosten für Gasheizungen bis 2045 mehr als verdoppeln werden. Haupttreiber – neben der steigenden CO₂-Steuer und den Netzentgelten – sind vor allem die Bio-Treppe und die teuren Beschaffungskosten für biogene Brennstoffe.

• Entscheidungsfreiheit & Technologieoffenheit: Mit der Abschaffung der 65 %-Regel und der verpflichtenden Beratung vor der Anschaffung einer fossilen Heizung wollte die Bundesregierung Eigentümern mehr Entscheidungsfreiheit bei der Heizungswahl zugestehen. Der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) kritisierte diese Entscheidung jedoch in der Vergangenheit.
  
  In einer Stellungnahme zum GModG fordert der vzbv eine transparente Aufklärung von Verbrauchern über die Risiken einer fossilen Heizung. Dazu gehören u. a. steigende CO₂-Preise und Netzentgelte, die Preisentwicklungen bei fossilen Energieträgern und Mehrkosten für Bio-Brennstoffe. Ebenso sollen Verbraucher vor der Heizungswahl Informationen über geplante Wärmenetze oder mögliche Gasnetzstilllegungen erhalten.

• Umsetzung von EU-Vorgaben: Mit dem neuen GModG werden EU-Vorgaben aus der Europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) umgesetzt. Dazu gehört u. a. der Nullemissionsstandard für neu gebaute Nichtwohngebäude öffentlicher Hand ab 2028 und für alle Neubauten ab 2030.

GModG & BEG: Neue Förderbedingungen seit Juli 2026

Kurz vor Inkrafttreten des GModG wurde auch die Bundesförderung für effiziente Gebäude überarbeitet. Das sind die neuen Förderbedingungen:

• 30 % Grundförderung für den Umstieg auf ein förderfähiges Heizsystem

• 16 % Klimageschwindigkeits-Bonus für selbstnutzende Eigentümer, die ihre funktionsfähigen Öl-, Kohle-, Gas-Etagen- und Nachtspeicherheizungen austauschen oder ihre mindestens 20 Jahre alte und funktionstüchtige Gas- oder Biomasseheizung ersetzen

• 10–40 % Einkommens-Bonus für selbstnutzende Eigentümer, abhängig vom zu versteuernden Haushaltseinkommen (zvE) im Jahr
  
  1. Stufe: 40 % bis 30.000 € zvE
  2. Stufe: 30 % bis 40.000 € zvE
  3. Stufe: 10 % bis 50.000 € zvE
  
  Familienzuschlag: Lebt mindestens ein minderjähriges Kind im Haushalt, erhöht sich die Einkommensgrenze einmalig um 10.000 €.

Insgesamt sind 80 % Förderung möglich für Antragsteller, die sich für Stufe 1 des Einkommens-Bonus qualifizieren. Ab Stufe 2 beträgt die Obergrenze 70 %.

Bezuschusst werden 28.000 € förderfähige Kosten. Bei einem maximalen Fördersatz von 80 % können Sie 22.400 € Zuschuss erhalten.

In der neuen BEG ist zudem eine halbjährliche Degression enthalten. So sinken die förderfähigen Kosten jeweils zum 1. Februar und 2. August um 750 €. Der Klimageschwindigkeits-Bonus reduziert sich um 4 % und entfällt zum 1. August 2028 gänzlich.

Auf erneuerbare Energien umsteigen und bis zu 80 % Förderung sichern

Auch wenn das Gebäudemodernisierungsgesetz Technologiefreiheit verspricht, sind erneuerbare Heizsysteme ganz klar im Vorteil. Allein durch die Bio-Treppe und die CO₂-Steuer werden sich die Kosten für fossile Brennstoffe fast verdoppeln. Wer weiter mit einer Gasheizung heizt, steht zusätzlich immer weiter steigenden Netzentgelten gegenüber.

Mit einem erneuerbaren Heizsystem wie der Wärmepumpe bleiben Sie nicht nur von den Vorgaben des GModG zu klimaneutralen Brennstoffen wie der Bio-Treppe bzw. der Grüngas-/Grünheizölquote, der CO₂-Steuer und steigenden Netzentgelten verschont. Für eine Wärmepumpe können Sie bis zu 80 % Förderung erhalten und Ihre Investitionskosten senken. Je länger Sie mit dem Umstieg warten, desto geringer werden die Zuschüsse.

Zusätzlich können Sie dank der effizienten Betriebsweise bis zu 45 % Ihrer Heizkosten beim Umstieg von einer fossilen Heizung auf die Wärmepumpe sparen. Kombinieren Sie die Wärmepumpe mit einem intelligenten Energiemanager und einer Photovoltaikanlage, erhöht sich das Sparpotenzial enorm.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)

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